Kaavamuutoksen hakeminen

Tyypillisiä asemakaavan muutosta edellyttäviä toimenpiteitä ovat esimerkiksi käyttötarkoituksen muutokset sekä rakennusalojen ja –oikeuksien uudelleenjärjestelyt. Kaavamuutos vaaditaan yleensä, jos esimerkiksi rivitalotontille halutaan rakentaa kerrostalo, asuinkiinteistö halutaan muuttaa liikekiinteistöksi tai rakennusoikeutta on tarpeen kasvattaa.

Voit tarkistaa vastaako voimassa oleva asemakaava hankkeesi tavoitteisiin tutustumalla ajantasa-asemakaavaan ja kaava-aluekohtaisiin määräyksiin kaupungin karttapalvelussa.

Kaikki muutokset eivät edellytä asemakaavan muuttamista, vaan ne voidaan käsitellä poikkeuslupamenettelyllä.

Autamme asemakaavan muutoksen tarpeellisuuden arvioinnissa, joten ota yhteyttä kaavoitukseen ennen kaavamuutoshakemuksen jättämistä.

Keskustele hankkeen tavoitteista kaupungin kaavoituksen kanssa. Hankkeesta tulee esittää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa viitesuunnitelma, jonka perusteella kaavan tavoitteista voidaan keskustella ja tarvittaessa järjestää neuvottelu. Viitesuunnitelma pitää kuitenkin esittää viimeistään kaavamuutoshakemuksen yhteydessä. Kun hankkeen tavoitteet ovat selkeät ja tarve kaavamuutokselle on yhteisesti todettu, voit jättää kaavamuutoshakemuksen. Hakemuksen jättämiseen saat ohjeet kaavoitukselta.

Hakemuksen perusteella tehdään kaavoituspäätös. Kaavoituspäätöksen tekee kaupunginhallitus.
Yksityisen maanomistajan aloitteesta alkavista asemakaavamuutoksista kaupunginhallitus päättää aina erikseen. Kaupungin omasta aloitteesta käynnistyvien hankkeiden osalta kaavoituspäätös voidaan tehdä myös vuosittain julkaistavan kaavoituskatsauksen yhteydessä. Kaavoituskatsauksen hyväksyy kaupunginhallitus.

Ennen kaavoitustyön käynnistymistä tehdään kaavoituksen käynnistämissopimus. Sopimuksella osapuolet sitoutuvat edistämään kaavoitusta omilla toimillaan. Lisäksi sovitaan kaavamuutoksen lähtökohdista, periaatteista ja kustannusvastuista. Käynnistämissopimukseen voidaan kirjata myös kaavoituksen tavoitteita, mutta kaavan sisällöstä ei voida vielä sitovasti sopia.

Maankäyttösopimus tehdään yleensä kaavan luonnosvaiheen jälkeen ja se tulee olla hyväksytty ja allekirjoitettu ennen kaavan hyväksymistä. Maankäyttösopimuksessa arvioidaan kaavasta maanomistajalle syntyvää maan arvonnousun hyötyä ja sovitaan kiinteistönluovutuksista sekä kaavan toteuttamisesta. Riihimäellä maankäyttösopimukset laaditaan kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaisesti.

Maapolitiikan mukaisesti kaupunki perii maan arvonnoususta 50 % osuuden sopimuskorvauksen muodossa. Kaavoituksen myötä syntyvästä maan arvonnoususta perittävässä maksussa huomioidaan vähentävänä tekijänä alueen mahdolliset rakennusten purkukustannukset sekä alueen kulttuurihistoriallisten arvojen huomioimisen myötä syntyvät kulut (lisätietoa purkukustannusten sekä kulttuurihistoriallisten arvojen huomioinnista löydät kaupunginhallituksen päätöksestä).

Lisäksi lähtökohtana sopimusta laadittaessa on, että kaavoitettavalle alueelle asemakaavan muutoksessa osoitettavat yleiset alueet luovutetaan sopimuksessa kaupungille korvauksetta ja asemakaavamuutoksella mahdollisesti toteutettavalle lisärakennusoikeudelle sovitaan rakentamisvelvoite kaavan toteutumisen varmistamiseksi. Asemakaavan muutoskohteissa voidaan tapauskohtaisesti edellyttää myös toteuttamiseen liittyviä laatutekijöitä.

Riihimäellä yksityisen maanomistajan aloitteesta tehtävät asemakaavamuutokset laatii konsultti. Kaavamuutoksen hakija vastaa kaikista konsultin palkkauskuluista.

Kaavaa laativalla konsultilla tulee olla riittävä pätevyys ja konsultin valinta tulee hyväksyttää kaupungilla. Voit kysyä suosituksia kaavakonsultiksi kaavoitukselta.

Kaavakonsultin tehtäviin kuuluu laatia kaikki kaavaan liittyvä materiaali, kuten esimerkiksi osallistumis- ja arviointisuunnitelma, asemakaavaselostus ja asemakaavakartta ja muut mahdolliset kaavamateriaalit. Lisäksi konsultti osallistuu tarvittaviin aloitus- ja suunnittelukokouksiin sekä esittelytilaisuuksiin.

Kaupunki ohjaa ja valvoo kaavan laatimista ja hoitaa kaavan hallinnolliseen käsittelyyn liittyvät tehtävät.

Kaavatyöhön voi liittyä erilaisia selvitystarpeita kohteesta riippuen (esimerkiksi hulevesi-, luonto-, liikenne-, melu- tai pilaantuneen maaperän selvitykset). Kaavamuutoksen hakija vastaa mahdollisista selvityskustannuksista.

Selvitysten tekijällä/tekijöillä tulee olla riittävä pätevyys ja ne pitää hyväksyttää kaupungilla.

Kaupunki ohjaa ja valvoo selvitysten laatimista.

Asemakaavan muutokseen liittyvästä nähtävillä olosta tiedotetaan kuuluttamalla paikallislehti Aamupostissa kaavaprosessista riippuen 1-2 kertaa. Kaavamuutoksen hakija vastaa kuulutuskustannuksista.

Kaupunki laatii kuulutukset.

Kaavamuutoksen hakija vastaa maankäyttösopimuksen mukaisesti maa-alueen arvonnousun korvaamisesta. Kaupunki perii maa-alueen arvonnoususta 50 % osuuden. Vähentävänä tekijänä arvonnousun maksussa voi olla alueen mahdolliset rakennusten purkukustannukset sekä alueen kulttuurihistoriallisten arvojen huomioimisen myötä syntyvät kulut (lisätietoa purkukustannusten sekä kulttuurihistoriallisten arvojen huomioinnista löydät kaupunginhallituksen päätöksestä).

Lisäksi asemakaavan muutoksessa osoitettavat yleiset alueet luovutetaan kaupungille korvauksetta ja asemakaavamuutoksella mahdollisesti toteutettavalle lisärakennusoikeudelle sovitaan rakentamisvelvoite kaavan toteutumisen varmistamiseksi. Asemakaavan muutoskohteissa voidaan tapauskohtaisesti edellyttää myös toteuttamiseen liittyviä laatutekijöitä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n mukaan silloin kun asemakaava tai asemakaavan muutos on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta, kunnalla on oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset.

Kaupungille asemakaavan ohjauksesta, valvonnasta ja käsittelystä aiheutuneiden kustannusten määrittelyssä käytetään perusteena maksuluokitusta (I-IV). Hankkeen vaativuudesta ja vaikuttavuudesta riippuen kaavamuutoksen hakija korvaa kaupungille työstä johtuen 2000 € – 12 000 € maksun.

Asemakaavoitukseen, suunnittelutarveratkaisuihin ja poikkeamispäätöksiin liittyvät taksat

Kaupunki laskuttaa maksuluokan mukaisesta korvauksesta aloitusmaksuna puolet  käynnistämissopimuksen allekirjoituksen jälkeen ennen varsinaisen suunnittelutyön aloittamista.  Aloitusmaksu huomioidaan lopullisessa laskussa, joka laskutetaan, kun kaava on saanut lainvoiman. Aloitusmaksua ei palauteta hakijan peruessa kaavahankkeen ennen kaavan hyväksymistä.